Woning kopen

Een huis in Italië kopen is een belangrijk moment bij het emigreren. Met een goede voorbereiding en enige kennis van hoe de Italiaanse makelaar te werk gaat, zal het geen probleem hoeven zijn.

Een huis kopen in Italië
Zoals in de meeste gevallen bij het kopen van een huis, neem je contact op met een makelaar. In Italië is dat ook het geval. De Italiaanse makelaar helpt de verkoper met het verkopen van zijn huis, maar de makelaar in Italië heeft ook de plicht om de koper te helpen. Vanuit de wet is zijn rol als vastgelegd bemiddelaar waarbij hij optreedt voor beide partijen. Dit is een verschil met hoe het in Nederland en veel andere landen in Europa is geregeld.

Een ander verschil met Italiaanse makelaars is dat ze zowel van de kopende, als van de verkopende partij een courtage krijgen. Gemiddeld ligt de totale courtage op de 6 procent en in sommige gevallen nog iets hoger. In de contracten is het slim om de afspraken over de betaling van de courtage aan de Italiaanse makelaar, schriftelijk vast te leggen met de verkopende partij.

De Italiaanse makelaar kan je ook helpen bij berekeningen van de kosten bij de aankoop van het huis of vakantiehuis, al doe je dat wellicht liever met een adviseur in Nederland. Ook helpt de Italiaanse makelaar bij het opstellen van een koopcontract en het uitbrengen van een bod op het Italiaanse huis.

Een bod doen op een huis in Italië
Als je een mooi huis of vakantiehuis in Italië hebt gevonden, dan begint het onderhandelen. Het is in principe het handigst om een Italiaanse makelaar in de arm te nemen, tenzij je goed Italiaans spreekt en de wetten en regels omtrent het kopen van een huis in Italië kent.

Op het moment dat je zeker weet dat je het huis of vakantiehuis in Italië wilt hebben, dan kun je een bod uitbrengen. Dat gebeurt in Italië schriftelijk, en er zijn aparte formulieren voor waar alleen nog de gegevens van de koper, verkoper, de omschrijving en het bod en voorwaarden in hoeven te komen. Het is bij de omschrijving belangrijk dat de gegevens kloppen met hetgeen in het kadaster staat.

Zodra je het bod op het Italiaanse huis hebt uitgebracht, is er even geen weg meer terug. Als de eigenaar je bod accepteert, dan moet de koop van de woning doorgaan zoals is opgesteld bij het bod. Je zou je nog kunnen terugtrekken, maar meestal zit daar dan een financiële schadevergoeding aan vast die je moet betalen aan de verkoper.

In Italië wordt meestal een kleine aanbetaling gedaan bij het uitbrengen van het bod. Dat gebeurt over het algemeen met een cheque die de makelaar in zijn beheer heeft. Bij afwijzing van het bod krijg je de cheque terug.

Wanneer de verkoper het bod accepteert 
Als je op de woning of het vakantiehuis in Italië van je dromen hebt geboden, en het eens bent geworden over de prijs met de verkoper, dan moeten de afspraken vastgelegd gaan worden. Dat wordt gedaan, zoals in de meeste landen, door de notaris. Het document waarin de afspraken worden vastgelegd heet proposta d'acquisto, oftewel een aanbod tot verkoop.

Hierin staan:

  • Verkoopprijs van het huis in Italië
  • Aanbetaling bedrag
  • Leveringsdatum
  • Roerende goederen die overgenomen worden
  • Ontbindende voorwaarden

De eigenaar van het huis in Italië dient ook te verklaren dat hij volledig eigenaar is, en dat het huis op het moment van de akte vrij zal zijn van onder andere hypotheken, aanspraken of rechten van derden. Dit kan de makelaar uitzoeken.

Besteed ook zeker aandacht aan de ontbindende voorwaarden. Deze verplichten je bij ontbinding om de verkoper een schadevergoeding te betalen, tenzij je hier uitzonderingen in laat zetten. Mocht je het contract nog willen ontbinden bij een overlijdensgeval of het niet rond krijgen van de financiering, zou het prettig zijn als je kosteloos van de koop af kunt komen.

Bij het tekenen van de akte wordt vaak een aanbetaling gedaan. Die ligt meestal tussen de 1.000 en 10.000 euro, afhankelijk van de prijsklasse van het huis in Italië.

Fiscale code
Zodra je het huis in Italië koopt en het koopcontract wilt ondertekenen, is het belangrijk dat je beschikt over een fiscale code. Dat is vergelijkbaar met het burgerservicenummer in Nederland. Dat kun je aanvragen bij de Italiaanse belastingdienst of via het Italiaanse consulaat in Nederland. Zonder deze code zal de notaris het koopcontract niet accepteren.

Na de koop van het huis
Zorg ervoor dat je je na de koop van het huis in Italië direct tot het gemeentehuis wendt, om je daar als eigenaar te laten registreren.

Vakantiehuis in Italië verhuren
In sommige koopcontracten wordt opgenomen dat het vakantiehuis in Italië alleen verhuurd mag worden via het makelaarskantoor of een bevriende agency. Mocht je met het idee lopen je vakantiehuis ook te gaan verhuren is het slim om te kijken of je dit zelf wilt regelen of dat je een derde partij wat van de winst gunt.

Waar let je op bij het kopen van een huis in Italië
Makelaars in Italië gaan net iets anders te werk en er zijn wat andere regels. Zo is de oppervlakte van de woning en tuin altijd een indicatie en geen hard gegeven.

Verder is het als je in Italië een huis buiten de stad koopt slim om even te kijken naar de brandvoorschriften die daar gelden. Zo moet er in sommige gevallen regelmatig gesnoeid worden. Als je soms lang niet in je vakantiehuis in Italië bent, dan wordt het lastig dit op te volgen.

Melding maken van koop in koopakte
Vanaf 2006 is het in Italië verplicht om in de koopakte te zetten hoe de koop tot stand is gekomen. Dat zal meestal via een makelaar zijn. In dat geval ben je verplicht om ook zijn vergoeding erin te zetten, en hoe die is betaald.

Mocht achteraf blijken dat er in strijd met de regels is gehandeld, dan zal je als koper door de fiscus over de gehele aankoopsom worden aangeslagen. Dat wil je niet, want bij de aankoop heb je over de lagere kadastrale waarde belasting betaald.


Makelaar in Italië
Niet iedereen in Italië mag roepen dat hij makelaar is, aangezien het beroep wettelijk geregeld en beschermd is. De Kamer van Koophandel heeft een lijst met personen die zijn ingeschreven als makelaar, en het beroep mogen uitoefenen.

Om ingeschreven te worden moet de Italiaanse makelaar de beroepsopleiding succesvol hebben afgerond, praktijkervaring in de makelaardij hebben opgedaan en hij moet een beroepsaansprakelijkheidsverzekering hebben. Makelaars in Italië mogen niet persoonlijk in onroerend goed handelen. De grootste en meest bekende organisaties zijn Fiaip, Fami en Anama. Daarbij zijn alleen officiële makelaars aangesloten.

Nederlandse makelaar in Italië
Er zijn in Nederland aardig wat makelaars die je ook hun diensten verlenen bij het kopen van een huis in Italië. Deze makelaars kennen de huizen doorgaans minder goed en hebben ze soms zelfs niet eens gezien. Dat geldt natuurlijk niet voor alle makelaars, maar je kunt je afvragen of het verstandig is om met zo'n makelaar in zee te gaan. Het grote voordeel van Nederlandse makelaars die in Italië actief zijn, is dat je geholpen wordt in je moedertaal en dat er minder culturele verschillen zijn.

Hulp van landgenoten bij het kopen van een huis in Italië
Naast Nederlandse makelaars in Italië, zijn er ook aardig wat Nederlanders die al in Italië wonen en je willen helpen door je te adviseren. Hier vragen ze vaak een klein bedrag voor. Je kunt op zich gebruik maken van hun ervaringen, maar besef je wel dat niet alle bemiddelaars over genoeg kennis beschikken om de koop succesvol te laten verlopen. Bovendien is het voor de Italiaanse wet strafbaar als iemand die niet ingeschreven staat in het register, bemiddeld in onroerend goed.

De Italiaanse makelaar
De makelaar in Italië wordt zowel door de koper als door de verkoper in de arm genomen. De makelaar helpt allereerst de verkoper met het verkopen van zijn woning. Daarnaast zal de makelaar in Italië ook de koper helpen bij de aanschaf van het huis. In de wet staat dat hij bemiddelaar is, en op dient te treden voor allebei de partijen. Dat is een flink verschil met hoe het in veel andere landen in Europa is geregeld.

Daarnaast krijgen Italiaanse makelaars zowel van de kopende, als van de verkopende partij een courtage. Die courtage ligt gemiddeld op zo'n 6 procent, en valt soms nog iets hoger uit. In de contracten is het slim om de afspraken over de betaling van de courtage aan de Italiaanse makelaar, schriftelijk vast te leggen met de verkopende partij.

Aanvullende diensten van de Italiaanse makelaar
De Italiaanse makelaar kan je helpen bij berekeningen van de kosten bij de aankoop van het huis of vakantiehuis, al doe je dat wellicht liever met een adviseur in Nederland. Ook helpt de Italiaanse makelaar bij het opstellen van een koopcontract en het uitbrengen van een bod op het Italiaanse huis.

Notaris
Wanneer je gaat emigreren naar Italië of er een tweede huis of vakantiehuis koopt, kom je in aanraking met een Italiaanse notaris. De koper betaalt de notaris, dus het is handig om iets af te weten van hoe de notaris in Italië te werk gaat.

Rol van de notaris in Italië
Wanneer je een huis of vakantiehuis gaat kopen in Italië dan ben jij degene die bepaalt welke notaris wordt ingeschakeld. De rekening komt immers ook bij jou terecht, die bedraagt rond de 2 á 3 procent van de prijs die beschreven staat in de akte.

De notaris kan bij de aankoop van je huis of vakantiehuis in Italië ingeschakeld worden voor:

  • Opstellen voorlopig koopcontract (niet verplicht)
  • Onderzoek plegen naar eigendomsrecht
  • Onderzoek plegen naar het oppervlak dat vermeld staat in het kadaster

  • De betaling regelt de notaris overigens niet, dat gaat in Italië via de makelaar.





    Bron: Latravia, internet